Правовые гарантии и компенсаторные механизмы для сделок с жильем — в фокусе экспертной дискуссии в МИЦ «Известия»

Как часто оспариваются сделки с недвижимостью по причине «ведомости» продавцов? Какие механизмы могут защитить добросовестных покупателей от мошеннических схем? И как нотариусы пресекают ситуации, в которых люди могут остаться без жилья и без денег? Эти темы обсуждались на пресс-конференции «Мошенничества на рынке недвижимости: как защитить права добросовестных покупателей?» в мультимедийном информационном центре «Известия».

Проблема оспариваемых сделок с недвижимостью остается в России крайне острой. Несмотря на то, что в декабре 2025 года Верховный суд РФ принял решение по делу с квартирой Ларисы Долиной в пользу добросовестного покупателя, в целом судебная практика по подобным вопросам остается противоречивой.

В этой связи остается актуальным запрос на законодательные меры, направленные, прежде всего, на защиту прав добросовестного приобретателя. Одной из таких мер могла бы стать обязательная нотариальная форма для всех сделок отчуждения недвижимости между гражданами. Эта инициатива уже неоднократно звучала на уровне органов государственной власти, а также получала поддержку в экспертных кругах.

Член Правления Московской городской нотариальной палаты нотариус г. Москвы Александр Сагин напомнил, что такая практика успешно себя зарекомендовала во многих странах. В России введение обязательной нотариальной формы в проблемные сегменты гражданского оборота также не раз демонстрировало свою эффективность. В частности, спикер сравнил «эффект Долиной» с рейдерскими захватами ООО. Эту проблему решили в 2009 году с помощью введения обязательного нотариального удостоверения всех сделок с долями ООО. Как результат, число судебных исков в этой сфере с тех пор сократилось в десятки раз.

Александр Сагин уточнил, что при сделках нотариус не только устанавливает личности сторон, но и проверяет все документы, составляет договор, соответствующий закону, и обязательно беседует с участниками сделки для выяснения их реальной воли. Задавать вопросы, выяснять обстоятельства и объяснять правовые последствия — это обязанность нотариуса. И такие беседы с учетом распростившихся мошеннических схем сегодня становятся еще более долгими и скрупулезными.

Еще одним предложением по решению сложившихся на рынке недвижимости проблем, прозвучавшим в рамках дискуссии, стало создание специального государственного компенсационного фонда — для выплат ущерба пострадавшим участникам сделок.

В свою очередь, Александр Сагин напомнил, что у нотариусов механизм компенсаций давно существует. Каждый нотариус несет полную имущественную ответственность за каждую удостоверенную им сделку. При этом в случае выявления ошибки выстроенная в нотариате система страхования позволяет возместить ущерб любого размера — без привлечения бюджетных средств.

«Сейчас каждый нотариус обязан иметь страховку не менее чем на 5 млн рублей. Однако эта сумма может быть повышена с учетом нынешних экономических реалий», — отметил спикер. К индивидуальной страховке добавляется коллективное страхование нотариальной палаты региона, где работает нотариус, а также специальный Компенсационный фонд ФНП. Кроме того, для покрытия убытков может использоваться и личное имущество нотариуса, допустившего ошибку.

По словам заместителя председателя Комитета Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Владимира Самокиша, инициатива о введении обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью нуждается в проработке. При этом «чем больше подстраховок со стороны покупателя, тем лучше» — заметил спикер. Также, по его мнению, для полной безопасности должны существовать жесткие гарантии возврата денег по сделке покупателю в случае оспаривания — например, на базе депозита нотариуса.

Приглашенные к дискуссии эксперты также обсудили возможность введения принципа «железобетонности» сделки, согласно которому добросовестный покупатель не может лишиться нового жилья.

«Если покупатель не знал о том, что продавец находился в заблуждении, сделка не может быть оспорена», — отметил вице-президент Национального фонда правовой поддержки организаций и граждан, адвокат Игорь Баранов.

Аналогичная мера, касающаяся закрепления в законе неоспоримости нотариальных сделок, уже неоднократно звучала в СМИ. Предлагаемый принцип означает: если стороны действовали добросовестно, покупатель выполнил все условия договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом, то просто так отнять эту недвижимость через суд у него уже никто не сможет. Признать сделку недействительной возможно будет только в случае доказанной ошибки нотариуса. Но даже тогда покупатель может быть уверен в защите своих прав: нотариальная форма договора будет, как и сейчас, гарантировать полную компенсацию ущерба пострадавшей по вине нотариуса стороне.