Правовой казус сделок с ведомым продавцами и инструментарий нотариата по защите от мошенничества обсудили на юридическом форуме в Ярославле

В Ярославском государственном университете имени П.Г. Демидова прошел IV Ярославский юридический форум. Одной из ключевых тем в повестке мероприятия стала защита добросовестного покупателя и обеспечении безопасности сделок с жилыми помещениями.

О системе нотариальных гарантий для обеспечения безопасности сделок с жилыми помещениями на форуме рассказал член правления Московской городской нотариальной палаты нотариус г. Москвы Александр Бегичев. Он отметил, что сделки с ведомыми продавцами стали настоящим вызовом для рынка недвижимости, превратив сугубо юридический вопрос в острую социальную проблему.

В своем докладе Александр Бегичев провел правовой анализ Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 16 декабря 2025 года № 5-КГ25-174-К2 по известному «делу Долиной-Лурье». По его мнению, мошенническая схема  обнажила пропасть между законностью сделки и ее справедливостью, между формальным волеизъявлением и действительной волей. Позиция Верховного суда четко показывает, что заблуждение относительно мотивов или правовых последствий, которое не касается природы самой сделки, не является основанием для ее отмены, отметил он. «Человек, желавший продать квартиру, но ожидавший «аннуляции» после, – это его внутренние переживания, а не правовой порок сделки. Суд напомнил базовый принцип гражданского права: дееспособное лицо несет риски своих действий. Это констатация факта: оборот не может быть устойчивым, если любая сделка может быть разрушена ссылками на непроверяемые внутренние ощущения, — подчеркнул Александр Бегичев. – Если сторона договора не могла и не должна была знать о заблуждении или обмане третьих лиц, суд должен защищать его. Это постулат стабильности гражданского оборота».

Еще один важный момент, на который обратил внимание Верховный суд признать сделку недействительной из-за состояния, исключающего понимание своих действий (ст. 177 ГК РФ), — крайне сложная задача.

Сделка «Долиной-Лурье» была совершена в простой письменной форме. Если бы в ней принимал участие нотариус, то можно было бы избежать неблагоприятных последствий. «В арсенале нотариуса достаточно правовых и технических средств, позволяющих обеспечить устойчивость договора в гражданском обороте. Главное в работе нотариуса не только обеспечить защиту прав ее участников, но и предупредить возможные споры», – отметил спикер.

Ключевой элемент нотариального порядка — установление истиной воли участников сделки.

«Нотариус — единственный профессионал, который обязан лично побеседовать с участником, задать уточняющие вопросы, разъяснить последствия до того, как подписаны документы. В ситуации с мошенниками или давлением именно эта беседа (особенно с видеофиксацией) выявляет тревожные маркеры: «секретность», «срочность», «запрет на общение с родными» — указал Александр Бегичев.

Убрать мошеннические схемы из сферы сделок с недвижимостью можно, усилив функции нотариата в безопасности сделок с жилыми помещениям, считает спикер.

Необходимо расширить обязательную нотариальную форму на все сделки с жилыми помещениями на вторичном рынке. Это уничтожит «серые» схемы и создаст единый профессиональный фильтр, отмечет он.

По его мнению, решению проблемы поможет также наделение нотариуса превентивными полномочиями: правом инициировать (при наличии рисков и согласия самого гражданина) проверка личной информации в телефоне, электронной почте, социальных сетях, а также сбор минимально необходимой информации у родственников, соседей или в управляющих компаниях для проверки отсутствия внешнего управления.

Кроме того, необходимо усилить правовой статус нотариального запроса. Скорость и полнота информации – залог превентивной функции нотариата. Нотариальный запрос должен иметь силу, сопоставимую с судебным, считает Александр Бегичев.

В условиях, когда Верховный Суд объективно ужесточает подход к оспариванию сделок, единственной реальной защитой для участников рынка недвижимости, по мнению спикера, становятся превентивные меры на этапе подготовки к сделке.

«Расширяя компетенции нотариата, государство инвестирует в правовую стабильность, снижает нагрузку на суды и возвращает доверие к рынку недвижимости», — резюмировал Александр Бегичев.