Нотариусы Москвы обсудили правовые вопросы удостоверения сделок с недвижимостью

На круглом столе в Московской городской нотариальной палате рассмотрели правовые вопросы удостоверения сделок с недвижимостью. Спикерами круглого стола стали председатель комиссии МГНП по методической работе и изучению практики применения законодательства в сфере нотариата Дмитрий Точкин и его заместитель Антон Макаров.

Дискуссия началась с обзора новелл законодательства, вступивших в силу с 1 марта 2025 года и затрагивающих нотариальную деятельность. Дмитрий Точкин обратил внимание на следующие изменения, внесенные в законодательство Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ:

— в соответствии с новой редакцией статьи 26 Закона о регистрации недвижимости регистрационные действия в отношении земельных участков теперь не могут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. То есть как предмет сделки земельный участок должен пройти процедуру межевания, и сведения об этом должны быть внесены в ЕГРН;

— документы по сделкам с участием юридических лиц по общему правилу теперь должны представляться на государственную регистрацию только в электронном виде. Исключение составляют случаи, когда стороной сделки является физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве), или временное отсутствие технической возможности направления в электронном виде;

— также с 1 марта застройщики обязаны после подписания передаточного акта самостоятельно в электронной форме направлять в Росреестр заявления и документы для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства. После завершения процедуры регистрации застройщик должен передать участнику долевого строительства выписку из ЕГРН. Нотариусы должны учитывать данный аспект при оформлении, в частности, доверенностей на регистрационные действия.

Одной из ключевых тем обсуждения стал активно дискутируемый в юридической сфере вопрос по договорам дарения недвижимого имущества, а именно: может ли даритель сохранить за собой право пользования жилым помещением, передаваемым в дар? С момента введения в отношении дарственных на недвижимое имущество обязательной нотариальной формы эта тема является особенно актуальной для нотариального сообщества.

Традиционный взгляд по данному вопросу — не может, поскольку условие о дальнейшем проживании дарителя имеет признаки встречного обязательства, которое доктринально противоречит природе дарения.

Однако в бытность простой письменной формы договора дарения и существующего запроса со стороны граждан в оборот вошла практика, когда дарение обусловливается обязательством по сохранению права пользования жилым помещением за дарителем. Более того, есть решения судов, которые не усматривают в таком условии признака встречного обязательства, но при этом мотивация таких решений отсутствует.

И теперь нотариусам часто приходится работать с обращениями граждан, которые желали бы подарить свое жилье, но при этом остаться в нем жить.

Антон Макаров и Дмитрий Точкин озвучили свою позицию по этому вопросу.

Неотъемлемый признак договора дарения определяется пунктом 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) — безвозмездность сделки.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ, о недействительности мнимой или притворной сделки.

Классики российского гражданского права, в частности один из авторов ГК РФ А.Л. Маковский, трактовали возмездность как любое встречное предоставление вещи или обязательства со стороны одаряемого. При этом, отметил Антон Макаров, возмездность сделки законодателем понимается в широком смысле, который предполагает, что встречное обязательство к даримому имуществу нельзя обусловливать не просто в рамках одного договора, но и никакими последующими договорами.

Данный доктринальный подход разделяется позицией Росреестра, подчеркнул Антон Макаров, и в случаях, когда договоры дарения содержат встречное условие, в том числе о праве проживания дарителя, государственная регистрация приостанавливается.

Приверженцы противоположной точки зрения на этот вопрос приводят в качестве своего основного довода судебную практику, в которой ссылка на имевшееся между дарителем и одаряемым условие о праве проживания не признается сама по себе встречным предоставлением и договор остается в силе. Однако в судебных решениях по таким делам, как правило, отсутствует правовая аргументация, которой руководствовались судьи, вынося такое решение, и которая могла бы служить для формирования устойчивой практики правоприменения.

С другой стороны, есть и противоположная позиция судов, когда имевшееся между дарителем и одаряемым соглашение о праве проживания не принимается во внимание и признается недействительным по основаниям возмездности в рамках конструкции дарения.

По мнению спикеров, нотариусам при наличии обращений по удостоверению дарственной с условием проживания необходимо объяснять гражданам, что такой договор не соответствует закону, поскольку противоречит доктринально и содержательно правовой природе дарения. В дальнейшем такая сделка может быть оспорена в суде, и риски по ней несут как даритель, который может быть выселен в принудительном порядке, так и одаряемый в связи с реституцией по недействительной сделке.

Право собственности, переход которого происходит в результате дарения, является основным, базовым, всеобъемлющим вещным правом. Именно собственнику согласно пунктам 1, 2 статьи 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

При этом важнейшей характеристикой любых вещных прав является их  закрытый перечень, устанавливаемый в законе, а также свойство следования за вещью. К примеру, при отчуждении недвижимого имущества, обремененного залогом (ипотекой), последний всегда следует за вещью, равно как и сервитут за земельным участком.

В свою очередь, право пользования помещением носит сугубо обязательственный характер и подпадает под требования обязательственного права. Оно не может переходить за вещью и обременять нового собственника, соответственно, при последующем отчуждении недвижимого имущества одаряемым рассматриваемое право проживания дарителя в любом случае прекратится.

Таким образом, требование об установлении права пользования жилым помещением является тем самым встречным обязательством, которое отменяет природу дарения. В дальнейшем такая сделка может быть квалифицирована в качестве мнимой или притворной, причем не только в тех случаях, когда условие о проживании в квартире содержится в рамках самого договора дарения, но и при заключении последующего договора с предоставлением такого права.

Спикеры рекомендовали нотариусам объяснять гражданам, что для задач, которые предполагают и передачу права собственности, и сохранение права пользования жилым помещением, договор дарения применять нельзя, но есть другие правовые формы, в рамках которых эти цели могут быть достигнуты.