Эффективная связка «нотариус – риэлтор» — одна из тем московского риэлторского форума «Fresh Up»

Если риэлтор выполняет посредническую работу, занимается экономической стороной купли-продажи недвижимости, помогает людям найти варианты, то нотариус — проверяет юридическую чистоту и законность сделки, защищает в равной степени права всех участников и даже третьих лиц. Таким образом, риэлтор и нотариус не подменяют друг друга, когда речь идет о сделках с недвижимостью, а фактически дополняют, помогая людям решить важные и разные по своему смыслу задачи. О том, чем отличаются функционал и роли представителей двух ключевых профессий в сфере оборота недвижимости, говорили участники форума «Fresh up», организованного Гильдией риэлторов Москвы в начале февраля.

Заместитель председателя методической комиссии Московской городской нотариальной палаты, нотариус Москвы Антон Макаров в своем выступлении подробно остановился на проверочных действиях, которые выполняет нотариус при удостоверении сделок с недвижимым имуществом. Это установление личности заявителя, принадлежности недвижимого имущества и отсутствия арестов, запрос необходимых документов, правовая экспертиза договора. Также нотариус беседует со сторонами сделки, проверяет их реальную волю, объясняет все правовые последствия. Обязательно проверяет сведения о банкротстве, лишении или ограничении дееспособности участников и другие юридически значимые факты.

Нотариальные акты обладают повышенной доказательственной силой. Дополнительные гарантии дает возможность зафиксировать на видео совершение нотариального действия. На записи видно, как происходило общение нотариуса и заявителя, в каком состоянии находился гражданин в этот момент, понимал ли он, что делает и что подписывает. Оспорить факты, запечатленные на записи из кабинета нотариуса, крайне затруднительно. Ну а полная имущественная ответственность нотариуса гарантирует, что в случае его ошибки пострадавшей стороне будет полностью компенсирован причиненный ущерб.

Помимо гарантий безопасности, среди преимуществ нотариальной формы — сокращенные сроки регистрации прав по нотариально удостоверенным документам. Напомним, в прошлом году на основании таких документов Росреестр зарегистрировал свыше 6 млн прав. Время регистрации уменьшилось с 13,5 до 6 часов. Нотариусы не только являются надежными поставщиками сведений в ЕГРН, но также направляют запросы на получение сведений из этого реестра. В прошлом году таких запросов было больше 14 миллионов.

С 1 марта 2023 года в практике нотариусов появилось новое действие — предоставление выписок из ЕГРН гражданам. Антон Макаров напомнил, что законодатель закрыл свободный доступ третьих лиц к сведениям о ФИО и дате рождения владельцев недвижимости и людей, в пользу которых установлены обременения. Это сделано для защиты персональных данных граждан и минимизации мошеннических схем.

Теперь посторонние могут получить персональные данные владельца объекта только с его согласия. Или же по запросу нотариуса, но только если эти данные необходимы человеку для защиты его прав и законных интересов. То есть у заявителя должны быть веские причины, а также однозначные письменные доказательства, которые их подтверждают.

«Таким доказательством может быть, например, предварительный договор между заявителем и собственником объекта недвижимости. Еще вариант — договор о выполнении работ или оказании услуг в отношении объекта недвижимости, передача такого объекта во владение и пользование заинтересованного лица», — рассказал Антон Макаров.

Также, по словам спикера, среди уважительных причин для получения чужих персональных данных — намерение обратиться в суд за защитой своих прав на участие в приватизации или возмещение причиненного ущерба. Еще один уважительный повод — наличие у заявителя предусмотренных законодательством оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости. «Заявитель самостоятельно решает, какие документы представить нотариусу в качестве доказательств обоснованности своих требований. А нотариус самостоятельно оценивает данные доказательства», — отметил эксперт.

Был затронут и ряд важных практических вопросов. Один из них — может ли нотариус предоставить выписку из ЕГРН человеку, который хочет отправить уведомление сособственникам о реализации преимущественного права покупки? В соответствии с правовой позицией Федеральной нотариальной палаты, такое возможно. Поскольку по закону персональные данные совладельцев предоставляются независимо от того, есть ли в ЕГРН запись о том, что их можно раскрыть. При этом правообладатель не может самостоятельно обратиться к нотариусу за получением соответствующего свидетельства. Для этих целей у него есть другие механизмы.

Отдельный блок обсуждений касался видов нотариальных документов: бумажных, электронных и машиночитаемых. Преимущества последних в том, что они позволяют обрабатывать информацию автоматизировано. Нотариусы начали выдавать машиночитаемые доверенности с сентября прошлого года. Машиночитаемая нотариальная доверенность для подписания документов или совершения действий формируется в виде структурированного XML-файла. Заявитель подписывает МЧД с помощью специального планшета, усиленная квалифицированная электронная подпись ему для этого не нужна. Документ удостоверяется УКЭП нотариуса.

По состоянию на конец января 2024-го удостоверено более 2,3 тысяч МЧД. Как отметил представитель нотариата, в настоящее время разрабатываются формы машиночитаемых нотариальных договоров, свидетельств о праве на наследство и согласий.

Участники форума также обсудили запрет на сделки с микродолями. Напомним, осенью 2022 года собственникам жилья и долей в жилом помещении запретили дробить их на части менее 6 квадратных метров. Поправки в Жилищный кодекс были направлены на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений. Ранее закон не ограничивал площадь долей, и квартиры на легальных основаниях могли делиться практически на квадратные сантиметры и передаваться разным людям.

Любые сделки с долями, в том числе дарение и купля-продажа, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Теперь, если в рамках сделки образовываются доли меньше 6 квадратных метров, это становится автоматическим поводом для отказа в совершении нотариального действия. «Исключение — когда право общей долевой собственности возникает в силу закона. Например, когда новые собственники получают недвижимость по наследству или в ходе приватизации. А также когда доли определяются в рамках материнского капитала», — объяснил Антон Макаров.

В этой области также существует ряд практических вопросов. Например, возможно ли отчуждение микродоли от одного сособственника другому, если в результате размер «объединенной» доли все равно остается меньше установленного предела? «Полагаем, такая ситуация является допустимой с точки зрения действующего законодательства. Правовая позиция на этот счет изложена в одном из писем Росреестра», — уточнил нотариус.

Речь заходила и о таком удобном и актуальном формате нотариальных сделок, как дистанционный. Спрос на него постоянно растет. За прошедший год спрос на такой формат вырос вдвое, а если сравнить с показателем первого года работы нотариальной «дистанционки», ее популярность увеличилась в 9 раз. Что важно, на сегодняшний день в России не осталось практически ни одного региона, где не испробовали бы дистанционный формат. Такой опыт есть у нотариусов по всей стране — от Калининграда до Камчатки. Формат освоили и в труднодоступных районах, и на новых территориях, и в городах-миллионниках, и в небольших населенных пунктах.

Другими темами форума стали: необходимость регулирования риэлторской деятельности, тренд на цифровизацию сделок с недвижимостью, проблемы распоряжения жильем, приобретенным с использованием средств материнского капитала и пр.